家賃収入を得ることを目指して、不動産投資を行う方が近年また増えてきています。
将来を保証してくれるはずの年金システムに対する不安もそうですが、終身雇用制や右肩上がりの賃金体系の崩壊、そして、最近では色々な企業が副業を認め始めていることもその背景にはあるようです。
ただ、そんな時問題となるのは、購入した物件の管理を自分でするのか、あるいは管理会社にしてもらうかです。今回は不動産の賃貸経営の際に物件管理を自分でやっていく場合のメリットやデメリット等についてご紹介させて頂きたいと思います。
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不動産の賃貸経営にはどのような管理が必要なのか？
まず、最初にアパートやマンション、一戸建てにしても賃貸物件を購入した場合にどのような管理をしなければいけないのでしょうか。ソフトとハード2つに分けて見ていきたいと思います。まずはソフト面ですが、代表的なものとして次のようなことが必要となってきます。
① 家賃等の入金の確認
② 苦情等への対応、処理
③トラブル・クレーム処理等
このうち家賃についてですが、必ずしもスムーズに入金が行われるとは限りません。入金されない場合は催促等を行っていくことになります。次に苦情への対応についてですが、賃貸住宅は生活の場ですから、24時間365日色々なことが起こります。もちろん、その部屋の中に関してもそうですが近隣の方とのトラブル等も考えられます。
それらに対して窓口とならなければなくなる事が多いのも実情です。また、家賃の未納が続く等の重大なトラブル、問題が発生した際には入居者と退去の交渉等をしなければならなくなってきます。
次にハード面ですが、主に日常の維持管理と修繕があります。日常の維持管理の代表としては、１棟のアパートやマンションの場合においては共用部分の清掃などをあげることができます。また、個別の修繕については「水回り」に関する事が最も多いと言えるでしょう。
では、物件管理を管理会社に任せた場合、どのようになるのでしょうか。大きく分けて2つのパターンがあります。家賃の管理等のソフト面だけを任せる場合と、ソフト、ハード両方を任せてしまう場合です。このうち現在、一般的なのは、ソフトとハードの両方を任せてしまうことです。
そして、その費用はだいたい家賃の5～8％ぐらいが相場となってきます。もちろん、任せる範囲によって違ってきますが、今や超低金利の時代ですから、そういった意味では結構な割合と言えるかもしれません。
物件管理を自分自身でやることのメリットとデメリットは？
では、物件管理を自分で行う場合のメリット、デメリットそれぞれについて見ていきたいと思います。
【自主管理のメリット】
・毎月の管理費用を支払う必要がない。
・入居者の様子や物件のことが、よくわかる。
・修繕工事などについても自分で納得して業者に発注することが出来る。
【自主管理のデメリット】
・24時間、365日体制で入居者対応をしなければならない。
・修繕が必要な場合の業者対応等も自分でしなければいけない。
・日々の管理業務に時間や労力を取られる。
また、一般的には管理会社と入居者の斡旋業者(仲介業者)は同じことが多いのですが、やはり斡旋業者としては、自分のところで管理している物件の募集の方に力が入ることも多いのが実情です。
賃貸不動産の経営に当たっては、少しでも経費を安く抑えることは大切なことですが、自分が賃貸物件を所有する目的や目指すライフスタイル、そして、これまでのキャリアや知識や経験、持っている人脈や物件の特性等も検討しながら、自分にあった経営スタイルを選んでいく事が大切になってくるのだと思います 💡
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