昨年、映画で取り上げられたりもしましたが不動産の世界には『事故物件』というものがあります。
特にマンションやアパート等の住居系の建物では、よく問題にされるものですが、具体的にはどのようなものなのでしょうか。そして、どうすれば事故物件だと事前に見破ることができるのでしょうか？
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そもそも事故物件とは？
まず、不動産における事故物件とはどのようなものか見ていきたいと思います。
例えば、中古車の場合だと事故車という分類があって、過去に事故を起こした車のことを指しますよね。
これと同じで、事故物件とは一般的には、その物件で事故があった物件のことを言います。そして、この場合の「事故」とは、主にその部屋であった事件、例えば、人が亡くなった、それも殺人や自殺(事件性のあるもの)、孤独死といった通常とは少し違ったかたちである場合がこれに該当します。また、その物件の周辺に暴力団の事務所、騒音施設などといったものがあるというものもこれに含まれます。
事故物件の法律的な扱いは？
では、この事故物件というのは、法律的にはどのように扱われているのでしょうか。事故物件に関する情報は、「心理的瑕疵」と「物理的瑕疵」というものがあり、物理的瑕疵の方は物件に関する損傷や修繕歴等のことを指します。
そして、不動産の取引に関する法律である宅地建物取引業法では、心理的瑕疵も、告知、説明する必要がある事項として挙げられています。つまり、事故物件に関する情報を教えなかった場合は、業法違反ということになります。
ただし、事故物件について、どのようなものが心理的瑕疵に該当するか、また、どのような場合、それを告示しなくてもいいのかといった具体的なものは明記されておらず、実のところはその線引きというものは曖昧になっているというのが実情で、これらについては、あくまでも裁判での判例に基づいて判断されています。例えば、事故があった何年前まであるいは、何代前まで遡る必要があるといったことも、判断が分かれるところです。
確かに、「以前にこの物件の周辺で人が亡くなっています、まあ1000年以上前ではあるんですけど、何故ならこの物件の周辺は戦国時代に戦場だった場所なので…。」なんて、不動産屋さんがいちいち告知していたらキリがないところもありますからね。(笑) 😅
事故物件の特徴や事故物件を契約しない為の対策は？
ここまで事故物件の定義やその法律的な扱いについて見て来ました。そして、性質上、その定義などについては曖昧な部分があるということは理解していただけたかと思いますが、それでも、毎日暮らす部屋について、できれば事故物件は避けたいという方は多いと思います。そんな方のために事故物件の特徴や、その対策を少し挙げさせて頂きたいと思います。まずは、特徴です 💡
事故物件にありがちな特徴３つ
① 周辺に較べて賃料が安かったり、条件がゆるい。
※当然、事故などにより告知事項のある物件は周辺相場と比較して安い賃料、販売価格で市場に出ています。その割合は地域、条件により様々ですが、おおよそ３割から落ちるところだと５割減の価格で市場に出ている場合もあります。
② 不自然にリフォームされた跡がある。
※通常、特に賃貸物件などの場合は前の入居者の退去時に「原状回復義務」というものがあり、敷金よりハウスクリーニングや小規模な修繕を行うのが通常です。しかし、部分的に大きなリフォーム(お風呂場だけが丸々新品に交換されている、３部屋あるうちの１部屋だけが新品に変えられている…)といった場合は何かその場所であった？と考えられる可能性があります。
しかしこの場合、本当にその物件のオーナーさんが好意でお金をかけて変えてくれたという事も十分にありえますので、確認の際は気を付けましょうね。😂
③ 物件に関する情報に「告知事項あり」といった類の表示がある。
※物件案内の際には必ず不動産屋さんの担当より「物件の販売図面」というものが渡されます。そこにはその物件の基本情報である、所在地や間取り、平米数うや設備の詳細といった内容が記載させていますが、だいたいの販売図面の下には「備考欄・その他」といった項目があります。
告知の必要がある事故物件の場合は、この備考欄の部分に「告知事項あり」というった記載があります。この記載がある場合は必ず不動産業者の担当の方にその詳細を確認する様にしましょう。中には小さくみえない様な記載の仕方をしている場合もありますので、気を付けましょう。
そして、次にその対策ですが、まず最初に、不動産業者に対して「事故物件ならば契約はしない」ということを明確に伝えておくことが大切です。その上で、次のようなことをしてみましょう。
事故物件を契約しない為の基本対策３つ
① 不動産業者に単刀直入に質問する。
※不動産業者にとっては都合の悪い事なので、積極的に情報をくれない場合もあります。その場合はこちらからしっかりと事故の有無、について確認をする様にしましょう。業者は聞かれても答えない事はできませんので、その場合はある程度詳細を教えてくれると思います。
② 近所の方に聞いてみる。
※こちらは中々難しいかも知れませんが、住む予定のアパートやマンション、周辺エリアについて詳しく知っている知り合いの方、もしくは内覧の際などにタイミングよく近所の人と話せる機会などがある様でしたら、情報として「このアパート、周辺の環境はいかがですか？」などと聞くと、知っている範囲で何か教えてくれる可能性はあります。
③「告知事項あり」といった記載がある物件については、特にその内容をしっかりと確認する。
※こちらも上記同様に「告知事項あり」の記載をみつけた際には、具体的にその内容がどういったものなのかを確認し、業者の方の説明があやふやだった場合もそこで引かずに、どういった事がいつ起きたのか、などきちんと確認する様にしましょう。
あとは、今やすっかり有名になりましたが、事故物件を検索できてしまう事故物件検索サイト『大島てる』などを活用して、事故物件や周辺環境の情報収集をするのも非常に効果的です。
さて、今回は『事故物件』についてみてきました。
事故物件の心理的瑕疵というものに関して言えば、気にされない方も実は多くいらっしゃいます。そんな方は、逆に家賃が安いからといった理由などで事故物件を歓迎されます。(笑)
もちろん、それは人それぞれですので、気になる方はしっかりと調べてから物件の契約するようにしてくださいね。一度契約して住んでしまうと、引っ越し等も必要になるとなれば、コストや手間がかかってきますし、それを賠償してもらうのも容易ではありませんから注意が必要です。
皆さんも事故物件(告知物件)にはくれぐれもお気をつけて、良いお部屋探しをされて下さい 💡
