賃貸物件をお持ちのオーナーさんにとって、何よりも頭を悩ませておられるのは「空室対策」だと思います。特に住居、レジデンス系の物件のオーナーさんにとっては築年数とともに増大していく「空室のリスク」というものは深刻なものがあります。
でも、諦めないでください。まだまだ打つ手、やれることは残っているはずです。今回はそんな、今日から簡単に取り組む事のできる「空室対策」について、いくつかご紹介をさせて頂きたいと思います。
ADVERTISING
そもそも「空室」が増えてしまう原因は？
まず簡単に、空室が増えてしまうその根本的な原因について見ていきます。
入居者の募集を依頼している不動産会社さんや管理会社さんの担当者さんから、よく指摘されるのは「物件の老朽化」と「競合物件の存在」だと思います。そして、その背景には人口減少という根本的な要因がある一方、それにも関わらず供給され続ける賃貸物件という問題があります。
もちろん、それでも空室に悩む必要がない物件もあります。それは、圧倒的に立地条件が良いとか他には代えがたいアドバンテージがある物件に限られ、そういう物件はごく少数だというのが実状だと思います。
すぐにでも出来る空室対策① (環境整備)
それでは、すぐにでも出来る空室対策ということで、まずは『環境整備』という事についてみていきたいと思います。
まず最初にしなければいけないことは、整理清掃が行き届いているかという点のチェックです。管理会社に全て任せておられるオーナーさんも多いと思いますが、やはり自分の物件ですから、自分の家、あるいは自分自身と思って気にかけるようにしてください。案外ホコリが溜まっていたり、郵便受けのチラシなどがそのままになっているなんて事多くあり、内覧に訪れた方の心象を損ねてしまっているかも知れません。
次に試してみて頂きたいのが、エントランスに植栽を行う、花を置く、あるいは部屋に造花でもいいので観葉植物等を置いてみてください。これらは状況によって出来ることと出来ないことがあるかもしれませんが、随分と見に来る方が受ける印象、イメージが違ってきます。また、まだ使えそうでも鏡等は取り換えてみてください。それほど費用がかかるものではありませんので、積極的に実施するようにしましょう。
不動産も人間もやはり第一印象が非常に大事ですから、この辺りは最低限気をつけていく必要があります。
あとは、人気の設備を整えるというのも効果があります。最近では宅配ボックスの存在などがクローズアップされていて、小規模やマンションやアパートでも取り入れるオーナーさんは増えてきているようです。また、すぐにとはいかないかもしれませんが、中長期的に見ていくと、やはり外壁塗装や室内のリフォームといったことも必要となってくると思われます。
前述させて頂いた様に、よほど立地が良いなどのアドバンテージがあれば別ですが、「いつか気に入ってくれる人が来るだろう」などど、現況を変えずとも勝手に満室になってくれるほど、賃貸経営は甘くありません。まずは予算がさほどかからない項目から、できる事は全てやる！くらいの気持ちで積極的な対策を講じていきましょう。
すぐにでも出来る空室対策② (条件整理)
つづいて、今度は「条件」についてです。条件とは、いわゆる物件の募集条件の事ですが、こちらは2つに分けることができます。1つが費用、そしてもう1つが入居者です。まず費用についてですが、今まで当たり前のようになっていた部分を少し見直してみましょう。
特に敷金や保証金、礼金といった初期費用の軽減は即効性があります。以前は礼金２ヶ月、敷金２ヶ月なんていう物件も多く市場に出回っていましたが、今では中々みることも少なくなってきましたし、逆に礼金０、敷金０の物件も割と当たりまえの様になってきています。不動産取引の商習慣の中で当たり前になっていた、この礼金や敷金のシステムも以前程当たり前のものではなくなってきており、古い商習慣の感覚のままの募集条件になっていては、なかなか入居率を上げていく事はできません。
賃料などもそうですが、市場全体、周辺の競合物件と比較をしてみて、自身の物件の条件面(賃料・初期費用、祖その他)を定期的に見直す様にしましょう。
そして、入居募集における入居条件についですがこちらも、「ただ何となく…」「周りがそうだから…」などという理由から募集条件を狭めて自らの首をしめているという方が多くいらっしゃいます。
例えば、これだけグローバル化が進み、日本全国多くの外国人の方が日本に在住している現代でも、「外国人の方はお断り」としていたり、今後も高齢化が進む日本社会において「高齢者の方は入居お断り」などど、なりふり構わず募集条件を厳しくしていては、入居率なんて高まるはずがありません。
文化や価値観の違いなどから、一定のリスクなどが想定されるのも事実ですが、外国人の方などでもトラブルなく住み続けている方は多いですし、しっかりと契約時に契約条件などを整理しリスクヘッジをしておけば、通常の賃貸契約と同じように問題はないというのがほとんどです。
その他にも「女性限定」「若い方限定」「学生限定」「法人契約限定」等々、それぞれの考えや、物件状況に応じた判断はあれど、基本的には入居者募集においては〇〇限定などとせずに、受け皿を広くしておいた方が検討頂ける方の数も増え、入居率は高まります。今○○限定というかたちで物件の募集をしている、という方は不動産屋さんに一度相談するなど、入居者条件について今一度見直してみる様にしましょう。
あとは、募集や管理を依頼している不動産会社さんとは常にコミュニケーションを取っておくようにしましょう、やはりリアルタイムの情報に詳しいので大切な情報を入手し共有できたりして、募集に際してもプラスになることが多くなってきます。自身の感覚と専門家である不動産屋さの意見などを交えながら、自身の物件の入居率が高まる最適な条件を模索していく事が大事になってきます。
貸し手市場だったこれまでの賃貸住宅の時代は終わりを迎えているのかも知れません。賃貸経営においても、常に変化するニーズに対応できるように創意工夫と努力を怠らない姿勢が必要となってくるのだと思います。
まずはすぐに出来ることから！そして出来ることは「全て」やってみるという心掛けで賃貸経営に取り組んでみて下さい 💡
