不動産に興味のある方や物件の購入あるいは住み替え等を検討されている方ならば、「事故物件」という言葉を知ってるは多いと思います。以前に当社でも『これで事故物件が見破れる！？事故物件を専門とした情報提供サイト「大島てる」とは？』という事で、部屋を借りる方目線で事故物件について記事にさせて頂きました。
少し前に事故物件をテーマにした映画が公開されたことからもわかる通り、近年事故物件というものについて関心のある方が多いのではないでしょうか。特に不動産投資として物件の購入を検討されている場合、多額の資金が必要となるわけですから、当然気になると思います。今回はそんな事故物件について、正確な知識を持っていただくための情報をお伝えさせていただきます💡
ADVERTISING
そもそも事故物件とは？事故物件の判断となる「４つの定義」
では、事故物件とは具体的にどのような物件のことを言うのでしょうか？
恐らく一般的にイメージされるのは「物件の中で人が亡くなった」と言ったケースではないでしょうか。確かにそれも事故物件に該当する可能性はありますが、それとて全てが該当するわけではありません。逆に人の死に限らず、その物件に住み、使用する場合、何らかの影響が出る可能性のある瑕疵、要素を含むものは事故物件、瑕疵物件に該当する可能性があります。
具体的な説明をさせていただきますが、事故物件に該当する瑕疵は次の４つに分類されます。
① 物理的瑕疵
② 環境的瑕疵
③ 法律的瑕疵
④ 心理的瑕疵
このうち、「物理的瑕疵」とは、例えば雨漏りがするとか基礎工事が不十分であったとか物件そのものの性能に関する瑕疵です。次に「環境的瑕疵」ですが、附近に騒音や悪臭の原因となる施設等ある場合等が代表的なものですが、迷惑行為を働く人がいる場合もこれに該当することがあります。そして「法律的瑕疵」とは、その物件自体に違法性がある場合です。土地や建物に関する代表的な法律として、建物や土地に関する規定のある建築基準法や都市計画法といったものがありますが、再建築が不可となってしまうケースもあります。
そして、最後に紹介する「心理的瑕疵」とは、そこであった事実を知ることによって、心理的な不安を覚えてしまうような場合を指します。「その部屋で人が亡くなった。」といった様なケースが該当します。
事故物件の「告知義務」とは？告知義務を怠るとどうなる？
事故物件について4つの分類に基づいて説明させていただきましが、次は告知義務というものについて説明していきたいと思います。事故物件について売買や賃貸等の取引をする場合、そのことを契約する相手方、売買ならば購入者、賃貸ならば賃借人に伝えるというのが原則となってきます。告知義務を怠るとその契約自体が無効になったり、あるいは後々でも損害賠償等を求められるケースも出てきます。
部屋で人が亡くなると全て事故物件になってしまうのか？
では、いつでも起こりうる問題でもある「部屋で人が亡くなった」場合について、少し詳しく見ていきます。結論から言うと、部屋で人が亡くなったからと言って全てが心理的瑕疵のある事故物件というわけではありません。国土交通省から出ている「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づき説明していきますが、このガイドラインでは「人の死はどこでも起こりうるもの」とした上で、告示義務のない場合について次のように分類しています。
➀ 自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
② ➀以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合
③ 賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合
ここで言う特殊清掃とは部屋で亡くなった事例が発生した後、暫く発見されず御遺体の腐敗が進んだケースなどに行われる清掃のことを指します。
また、年月が経過しても、凄惨な事件や事故があった場合等は、後々のことも考えて告知した方がいい場合もあります。最近は近隣との関係性が希薄になってきたこともあり記憶が薄れていくこともありますが、いつまでも記憶に残るケースもあります。また、近年では大島てるの様に調べようと思えば個人でも事故物件に関する情報を入手するのは難しくありませんので大家さん側も注意が必要です。
自分の物件が事故物件に該当すると分かった場合の対処の仕方は？
では、死亡事例を伴う事故物件とわかった場合、あるいはそうなってしまった場合、どうするのがいいのでしょうか？
最初に述べた通り、しっかりと買主・借主に対し告知を行うというのが大切になってきます。後になって損害賠償や慰謝料的なものを請求された場合、多額の費用が必要となるケースも出てきます。告知をした上でとりあえずの処置として、賃料や敷金、保証金といった必要経費を値下げするといった方法も検討に入れるべきかと思います。「心理的瑕疵」はあくまでも「心理的」なものなので、それでも大丈夫という人もいらっしゃるかもしれません。
高齢化社会において住まいで自然的に人が亡くなるという事は十分に起こりうる事です。ご紹介させて頂きました「事故物件の4つの定義」を把握した上で該当する場合は速やかに対処する必要が御座いますが、一方で室内で人が亡くなったからといって何でもかんでも告知をする必要があるわけではない、という事も不動産オーナーとして知っておく必要があります。
今回は、いわゆる「事故物件」について見て来ました。物件の売買や賃貸契約の締結時には宅建業者には告知義務があり事実について知ることは出来ますが、購入後に事故物件となってしまうこともあります。住まいにおいてが避けては通れないリスクではありますが、早期に発見できればその後の対処についてもダメージが少なくなりますから、そのことも心掛けておいて頂ければと思います💡
八王子・多摩エリア・関東１都３県(東京・神奈川・埼玉・千葉エリア)に幅広く対応可能！不動産の管理はアミューズ不動産にお任せください！🏡
当社ではお客様に対応させて頂く全てのスタッフが宅地建物取引士の資格を保有しており、賃貸不動産の管理・経営に関する不動産国家資格である「賃貸不動産経営管理士」の資格保有者も店舗に常駐させて頂いております。
不動産管理に係る一般的な業務 (入居者募集、申込受付・審査、契約書類作成・契約、賃料等の集金管理、クレーム対応・入居者要望等の受付、賃料等滞納時の督促、賃料等の滞納保証、契約終了の通知代行、解約手続き・退去立会い、更新手続き、建物巡回点検、清掃業務、各種書面作成、活動収支報告業務、サブリースプランの提案etc…)などを承る事はもちろんですが、賃貸不動産の経営・管理のプロフェッショナルとしてオーナー様が安心して不動産経営に取り組めます様、個別のご事情などにも柔軟に応じご提案・対応をさせて頂いております。
当店舗のある八王子エリアはもちろんですが、多摩地区全域・23区都心エリア、神奈川県、千葉県、埼玉県と幅広いエリアにて不動産管理をお任せ頂けます。
関東一都三県での不動産管理のご相談はアミューズ不動産にお任せ下さい！
