以前にも「不動産投資×節税『不動産投資でできる節税』を分かりやすくご紹介！」にて、ご紹介したことがありますが、不動産投資における節税効果は、無視できないものがあります。
利息を含めた経費、減価償却、損益通算といった様々なものが節税に寄与してくれることはご存じの方も多いのではないでしょうか。様々な媒体でも紹介されていますし、不動産投資を勧められたことがある方なら、必ず説明を受けいるか思います。
今回は、そんな不動産投資に関する節税効果の中でも効果が高いとされる「相続税」にスポットを当てて見ていきたいと思います💡
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そもそも「相続税」とは？どんな人が払う必要があるのか？
では、最初にそもそも相続税とはどのようなものなのか、という事について簡単に説明させて頂きます。
相続税とは、亡くなった方（被相続人）から財産等を受け継いだ方（相続人）が国に納める税金のことを相続税といいます。簡単に言えば金銭的な価値のある、あらゆるものが対象になります。しかし、相続をした全ての人に納税義務があるかと言えば、そうではありません。
「基礎控除」というものがあり、評価額の合計が基礎控除以下の人には納税義務はなく、それを超えた人のみが納税義務があります。基礎控除の額は、＜3,000万円＋600万円×法定相続人の数＞という計算で決まってきます。例えば、配偶者と子供2人が法定相続人の場合、3000万円＋600万円×3＝4,800万円ということになります。
多少の預貯金と住宅1軒を残した場合を想定しているようなイメージですが、基礎控除額については一昔前に比べれば引き下がられており、課税の範囲は広がる傾向にあると言っていいかと思います。そして、税率は相続額に応じて決められていて、2024年現在では10％～55%と定められています。
不動産投資が相続税に効果的な2つの理由💰
相続税について簡単に説明させていただきましたが、次にどうして不動産投資が相続税を節税する効果があるかという点について見ていきますが、ここでが「評価額」「借入金」の2つがポイントになってきます。
【評価額】
相続税を算定する際には、「評価額」というものが大きく関わってきます。分かりやすいものだと、1,000万円の現金や預貯金は1000万円が評価額です。上場されている株式の場合は相続の発生した日（被相続人が亡くなった日）の終値が評価額となり、上がり下がりはありますが実際の値段との乖離はありません。ところが不動産の場合は実際の価格と差が出る、評価額の方が低くなることがあるのです。
不動産は大きく分けて土地と建物の2つをあげることができ、土地の場合は路線価方式と倍率方式という2つがありますが、これにより算出された額は実際の価格よりも低くなる傾向があると言われています。つまり、現金等に較べるとその分課税対象となる評価が低くなり、納税額も低くなる傾向があると言うことです。また、貸家については建物やその建物のある土地について一定の割合で評価が下がることになります。
土地については、＜１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合＞で算出される数字を元々の評価額にかけることになります。借地権割合は60～70%、借家権割合は30%、賃貸割合は満室の場合100％で入居割合によって変わってきます。
つまり、1億円の土地の場合、借地割合を70％、満室の場合だと相続税評価額は7900万円となるわけです。賃貸用の建物については、固定資産税評価額－固定資産税×（１－借家権割合×賃貸割合）となり、1億円の賃貸用物件の場合満室と想定すると、1億円－1億円×（1－30％×100％）で、7000万円が評価となるわけです。
【借入金】
不動産投資に限らない事ですが、被相続人に借り入れ金がある場合は負の財産として全体の評価額から差し引かれます。
また、不動産投資の場合はある程度の資金が必要とされるため、多くの方が借り入れをされると思いますが、もちろん借入をして不動産投資を行った場合、借入額に応じた不動産が手元に残ることになり一見するとプラス・マイナスゼロになりそうです。しかし、先程説明した通り不動産については現金よりも評価が落ちる傾向がある為、この差額が全体の評価額を下げ、つまりは納税額を下げることに繋がります。
今回が不動産投資×節税、不動産投資でできる相続税対策についてお話させて頂きました。
相続税に限らないことですが税負担は年々重くなってきています。同時に不動産投資を取り巻く環境も厳しくなっている部分がある事も確かです。それは今後も続いていくもので、そんな時代を生き抜く知恵として、やはり節税対策というもののリテラシーを高めておくという事は大切になってきます。
今回は簡単な例を挙げて説明してみましたが、税制は複雑で年々変わってきていますので税理士等の専門家の方ときちんと相談の上、不動産投資を行ってくださいね💡
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