終身雇用制度の崩壊が叫ばれる中、年金への不安、そしてコロナ禍で働き方や生き方そのものの変化もあり、不動産投資についての関心が高まっています。確かに、いざという時の備えという意味も含めて比較的安全な資産である不動産への投資というのは、収入を確保していくための選択肢としては魅力的なものかもしれません。

しかし一方で、不動産投資は多額の資金を投じることになりますから慎重に行う必要があります。今回は居住用の住宅と違う、投資として不動産を購入する場合のポイントを5つあげていきたいと思います。

① 現在だけでなく、将来を見据える！

不動産投資には2つの種類があります。値上がりによるキャピタルゲインを期待するものと、持ち続けることで収益、インカムゲインを目的とするものです。

そのうち、現在の状況では値上がりにキャピタルゲインは、よほどの幸運でもない限り期待できそうにありません。そのため一般の方の場合、長く持ち続けて収入をもたらしてくれるようなものがメインとなってくるでしょう。「長く」というのは、20年以上というのが一つの目安になると思います。そのため投資物件の現在の状況、収益や利回り以上に、これから先の状況が大切になってきます。

具体的に言うと、マンション等の場合は築年数が新しいものの方が人気で、古くなっていけば、「募集をしても入居者が決まりにくい」「家賃を下げなければいけない」「修繕費がかかってくる」といった様な事態になっていきます。立地等の条件でよほどの競争力がある物件でないとこのような事態を避けることはできませんから、20年以上先の物件の持つ価値、競争力まで見据えておく必要があります。

② 表面ではなく、実体を見透かす！

不動産の投資物件に関して見かける表現に「利回り」というものがあります。簡単に言えば、投資したお金に対して、「どの程度のリターン」があるかというものです。ただ、気をつけないといけないのは表示されているものが「表面利回り」と呼ばれるものである場合があるからです。表面利回りとは、実際にかかる経費（維持管理費や修繕費等）について考慮していないものです。つまり、実際には手元にお金が残らないといったことにもなりかねないのです。

③ 身の丈にあった投資をする！

不動産投資に関しても、色々な融資制度が存在します。付き合いのある金融機関が進めてくれることもあるかもしれません。そして年収や資産の状況、あるいは物件の状況によっては、結構多額の金額を調達できるかもしれません。しかし、不動産投資に限らず生き延びることが最も大切なことです。決して目先の利益に振り回されて多額の負債を背負うようなことはないにしましょう。

④ 常に逃げ道を用意する！

先ほどの紹介した話にも通じることですが、常に逃げ道を考えておく、用意しておくことも大切な事です。今回のコロナ禍では多くの人が想像も出来なかったような状況を経験しました。不動産投資の場合も何かあった時は物件を手放す、そしてそれができる物件というものである必要があります。

いくら条件がよくても逃げ道が想定できないような物件は危険です。例えば、特殊な用途で他の用途に転用できないものなどが代表的な例と言えます。

⑤ 世代によっては、次の世代への残し方も頭に入れておく！

また、長期にわたって不動産を所有しておくと次の世代への残し方、相続といったものも問題になってきます。逆に、相続税対策ということでレジデンス系の不動産への投資を進められることもあります。

ただ、預貯金や有価証券類といった資産と違い不動産の場合は「すぐに換金できない」「簡単に分割できない。」「維持管理が必要」という特徴があります。次の世代へ禍根を残さないためにも、このようなことも頭の片隅に置いておいてください。

今回は不動産投資を行う場合のポイント、注意点についてお話させて頂きました。もちろん投資の目的もそれぞれ違うでしょうから、一概には言えない部分もあります。そして、投資自体は素晴らしいものです。しかし、「安易に美味しい話に乗らない」「それ相当の覚悟が必要」なのは間違いないところという部分もしっかりと肝に銘じておきましょう。