日本における人口減少に歯止めがかかる気配がありません。戦後、人口が増え続けることで色々な産業が恩恵を受けてきたわけですが、今度は逆で人口減少は全ての産業でネガティブ要因となりえるものです。
特に最近深刻化しているのは「空家問題」です。これは全ての住宅に言えることですが、賃貸住宅でも、家主・大家さんにとっては大変な問題となっています。今回はそんな賃貸物件における空家問題と、いくつかの対処方法についてご紹介させて頂きたいと思います。
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賃貸住宅における空き家の状況について🏠
空家問題については、広く憂慮されだしてから既に随分と経っている気がしますが、現状について見ていきます。
令和6年4月30日に発表された、総務省が行った「令和5年住宅・土地統計調査」の速報値によると、前回調査の2018年に較べると住宅の数は261万戸、4.2％の増加となっていますが、空き家数は全国で約900万戸と過去最高を記録し2018年より51万戸の増加、空家率は13.8％となっています。このうち賃貸用住戸の空家数については、2018年より10万戸増えて443万戸となっています。これも右肩上がりに増え続けている数字で減少に転じる気配は今のところありません。
その原因としては、人口減少は勿論、供給増加により賃貸住宅の増加といったことも重要なものと考えられます。
まずはできる事から！賃貸物件の「空室対策」をご紹介
では、そんな状況の中で賃貸住宅の空室を抱えているオーナーとしては、どのような対策を講じることが出来るのでしょうか。いくつかのポイントを挙げさせて頂きたいと思います💡
① 綺麗なのは当たり前？
ハウスクリーニングや内装のやり直し等によって、「綺麗な部屋にしても、なかなか入居者が決まらない。」といった意見をよく耳にします。この時点でそれなりのコストはかかっているのですが、今やこの様な事は当たり前になってきています。
全てを新築のようにする必要はありませんが、出来るだけ低コストで済ませる準備をしておく必要があります。自分で出来ることはしてみる、あるいは業者に色々な話を聞いておくといったこともしておくようにしましょう。
② オールマイティーな優等生よりも物件の特徴を出す
最近ではハウスメーカー等が建てる賃貸住宅も多く、どの物件もどこか似たり寄ったりの仕様になってきているのが現状です。そこで、空室対策等でリフォーム、リノベーションを行う場合は、何か「特徴」を出せないか考えてみましょう。
例えば、ファミリー層の奥様に気に入っていただけるように「とにかくキッチンが素敵」だとか、料理の好きな単身者用に「3口のコンロが備わっている」とか、お風呂を止めて「あえてシャワー室にしてみる」とか色々とあると思います。物件の対象層や地域性等も考慮しながら考えてみると良いと思います。他の部分の予算を削ってでも一度検討してみる価値はあるかもしれません。
③ 募集の「間口」を広げてみる
賃貸住宅への入居を検討する際に重要になってくるものに、立地や部屋の条件の他に賃料等の募集条件があります。賃料については、周辺の家賃相場との比較になってくるかもしれませんが、空室の状態が長く続くぐらいなら思い切って賃料の値下げを検討するのも一つの対策です。
また、住戸としての使用に限っていたものを、条件付きで事務所や物置として了承する。また、ルームシェアやペット飼育相談を可能にするなど「募集の間口を広げる」という事は意外と他の不動産オーナーの方がやっていない事ですので、そういった動きがキッカケになる事は大いにあるといえます。
④ 民泊等他の用途の変更を検討
日本の人口は減少の一途をたどっていますが、コロナ禍が終わり円安といった要因の元、増え続けているものがあります。それは外国人の訪日客です。そして、訪日客の増加に伴い宿泊施設の不足が言われており、地域によっては民泊等のニーズが高い場合もあります。
また、全体の人口は減少していても高齢者の数は増え続けています。そんな高齢者を対象とするグループホーム等の施設への転用など可能な物件も御座います。
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