不動産投資をされている方には2つのパターンがあると思います。1つは売買による投資益を得るもの、もう1つは物件を中長期的に保有し長く賃料を得ることで利益を得ていくというものです💡
もちろん、その両方の組み合わせになる場合もありますし、リフォームやリノベーションをした後に売却をする場合もあるかもしれませんが、賃料収入を目的とする不動産投資の場合、避けては通れないのが「リフォームやリノベーション」です。しかし、やり方を間違えると利益を得るどころか、その不動産投資自体が失敗に終わることになりかねないのです。
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要注意！リフォーム＆リノベーションのよくある失敗例とは？
① 物件賃料に見合わない工事を実施した為に収支が悪化した？！
リフォーム等の一つのきっかけとなるのは入居率の低下です。そして、それに対する改善策として仲介会社や管理会社から提案される方策がリフォーム等です。これまでに培ってきたノウハウに沿った入居率を上げるために有効な手段であることは間違いないのですが、ただそれが必ずしもオーナー様の利益に繋がるかと言えば必ずしもそうではない事もあります。
リフォーム等の結果、入居率は改善し一見するといいことのように思えますが、工事にかけた費用を考えると以前より収支が悪化してしまった、というケースも見受けられます。物件の築年数や現在の設定賃料、これから自身がどこまで物件を保有していくかなどによって、リフォームやリノベーションにかける費用というものをきちんと計算し、工事を行う必要があります。
② 維持管理にコストがかかってしまった？！
物件にリフォーム等を行う場合、その目的は収支を改善することですが、リフォームのやり方によっては後々のコストが今まで以上にかかることもあります。例えば設備関係もそうですが、壁や天井、床といった部分にしても、次の募集の際にはクリーニング等が必要になりますが、仕上げによっては常にクロスの貼り換えが必要になってくる場合もあります。それぞれにコストがかかってきますから、後々後悔するケースも出てきます。
③ 見た目を重視した結果、使い勝手が悪くなった？！
物件のリフォーム等に関しては、物件案内の際の印象をよくすることも大切な要素です。やはり内覧での印象は大切で、部屋の造り、間取り等に関してもどうしても流行りに乗ったものにする傾向があります。
しかし、実際に生活する場合は見た目もそうですが、やはり使い勝手が大切になってきます。よくあるデザイナーズ物件と呼ばれるような物件の場合、どこかで使い勝手を犠牲にしている部分があります。入居当初は良くても使い勝手が悪い物件の場合、退去の時期が早まることにもなりかねませんので、長期的にみると良い投資とならない場合があるのです。
リフォームやリノベーションをする際に最も大切なことは？
では、自分の物件をリフォーム等する際に最も大切な事ですが、それは改めて言うまでもないことかもしれせんが、最終的な目的を見失わないことです。
具体的に言うと、入居率を上げることではなく長いスパンで利益率を向上させることが大切だと言うことです。多額の費用を費やせば、見栄えや使い勝手も良い部屋が出来あがるはずです。そして、入居率の向上にも寄与してくれることだと思います。
しかし、それで収支が悪化してしまえば意味がありません。「どの程度のコストをかけて、どんな部屋にしていくのか。」「リフォーム等をした場合の家賃の設定はどのくらいにすることが出来て、長期に渡って競争力を維持できるのか。」といったことを十分に考えていく事が大切です。
リフォームやリノベーションをする際の3つのポイントを紹介💡
① しっかりとコストを抑える！
賃貸物件の場合、最初に行った投資をゆっくりと長期に渡って回収していくことになります。その間の家賃はある程度決まってくるわけですから「最初に投資する額をいかに抑えるか」が大切になってきます。
業者の提案にすぐに乗らず、自分でも色々な見積もりをとってみることが大切になってきます。もし知り合いに業者さんなどがいれば意見を聞き、直接発注するなども有効です。また、DIY好きの方ならば「出来ることは自分でする」ことも考えてみてください。
② リフォーム＆リノベーションで物件に「特徴」を持たせる！
沢山ある賃貸物件の中で自分の物件を選んでもらうためには「何か一つでも特徴を持たせる」ことも有効な手段です。
多くの場合、似たり寄ったりの物件の中から選ぶことになるかと思いますが、特色がなければ新築物件以外は家賃の価格競争になってきます。
それを避けるためにも、例えば「料理好きの方のためにキッチン設備が充実している」とか、「お風呂が空間が特別に快適」といった何か特徴を持たすことも有効で、その物件に決めて頂く為の理由に繋がります。
③ 長期スパンで考える！
そして、最後に抑えておきたいのは「長いスパンを考えたリフォーム等を行う」ということです。後々のランニングコストがかかるようなリフォームや、入退去の度に多額のコストがかかってしまうようなリフォーム等は避けた方がいいでしょう。そのため、長く使い続ける部分と定期的に改修、交換する部分にメリハリをつけた工事をすることも大切かと思います。
今回は、自分の物件をリフォーム、リノベーションする際に大切なことをお伝えさせていただきました。目先の利益にとらわれず、全て最終的には自分が背負っていくものだということを忘れずに、物件の将来に思いを馳せてください。
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