急激に進んだ円安や年金制度の改正といった社会経済情勢の変化に対する自衛策として、不動産投資をお考えの方が後を絶ちません。不動産投資の目的は収入を増やす、将来に備えるといったことがメインになるかと思いますが、そこで見落としてはならないのが「節税効果」です。
事業を継続させ、成功に導くためには税制を深く理解しておくことは必須条件といってもいいでしょう。今回は不動産投資における節税についてお話をさせて頂きます💡
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そもそも不動産投資・賃貸経営っていつからあるの？
まず、他の多くの金融商品と不動産投資が違うという点を理解していただくためにも、そもそも「不動産投資とはいつからあるのか」ということを考えてみたいと思います。
不動産の賃貸業というのは、古くは、西洋では古代ローマ時代から、日本では土地の私有が認められた奈良時代からあったのではないかと言われています。江戸時代には、落語の世界などでもよく登場する長屋が盛んに建てられるようになり、ほぼ現在の不動産経営と同じようなことが行われていました。少子高齢化による人口減少が進み、空き家の増加が社会問題化されている現在の日本でも不動産投資に対するニーズがある背景には、このように歴史に裏打ちされたものがあるのではないでしょうか。
不動産投資って本当に節税効果があるの？
よく節税効果と言うと、「経費が使える」「法人化すれば給与を分配できる」といったことをイメージされる方が多いかと思います。もちろん、これらも不動産経営においては欠かすことの出来ないものではありますが、実際にはメリットが多いケースとそうでないケースがあります。
例えば、「経費が使える」ということについてですが、他の製造業や販売業、サービス業等と違って、不動産経営の場合は経費として認められないものもあります。管理費や修繕費、税や金利負担などは経費として認めてもらえますが、それらは実際に出て行ったお金です。
一般的に経費で落とせると言われる、飲食等の交際費や自動車の購入費等が全て認められるかと言えば、他の業種ほどでないこともあります。法人化についても、誰に、どういった形で所得を分配するかといったことが後々も含めて大切になってきます。
不動産投資の節税効果2大ポイントを紹介💡
上記では、不動産投資における節税効果について疑問を投げかけてみましたが、しっかりと税制を理解し、自分の状況にあった経営をすることで、節税そして利益を残すことは可能です。そんな不動産投資における節税効果について、注目しておくべき2つのポイントを説明しておきます。
➀ 減価償却
減価償却という言葉は皆さんも耳にしたことがある方は多いとかと思います。簡単に言うと、減価償却とは不動産投資の場合は建物や設備に対して、耐用年数によって毎年一定の額を経費と見ることが出来るということです。イメージしやすくした例をあげると、1億円の物件を購入したとします。その物件の耐用年数が20年だった場合、500万円ずつ20年かけて、その物件を償却していくことになります。言い換えると、これはあくまでも税制上の話ですが、物件の価値が毎年500万円ずつ減っていくことになり、この500万円分を利益と相殺できる、つまり利益を圧縮できるといことになります。これが、実は不動産投資における節税の1番の目玉だったりします。
最近は不動産経営を副業とされている方も多いかと思いますが、給与所得を含めた所得が多い方ほど、所得税や住民税等の節税効果が高くなるのは言うまでもありません。
② 資産の評価額
次に資産の評価が下がることによって、主に相続税や贈与税、それに固定資産税といったものの節税効果が期待できます。
例えば、手元にある1億円の現金は1億円という評価であり、相続や贈与の場合、それに対して課税されていきます。ところが不動産の場合、相続税や贈与税を計算する際の評価額は、実際の取引価格よりも低くなる傾向があり、その差額に税率を掛けた分の節税が出来る可能性があるというになります。
また、同じ不動産でも居住用の物件の敷地は、更地や他の用途の建築物が立っている土地に較べると、土地の評価が軽減されます。これは、先程、紹介した相続税や贈与税は勿論、保有している間納税義務ある固定資産税の節税にも繋がっていきます。
以上、今回は不動産投資の節税効果についてお話をさせて頂きました。
不動産投資の勧誘の際には節税効果が大きくクローズアップされる通り、多額の資金が必要となる不動産投資では、節税のメリットはなくてはならない存在ということになります。
また、不動産投資に限らず、個人事業主、経営者になることで、税制面での恩恵を受けることが出来る場合もあります。しかしながら、多額の資金、借入が発生する不動産投資ですから、どのような節税効果をどのくらいの期間に渡って受けることができるかといったことについて、個別具体的に出来るだけ詳細を検討しておく必要があるという事を念頭におき、不動産投資をする事を心掛けましょう💡
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